wm-design

Perchennog o adeiladau rhestredig

Fri, 18 Sep 2026 10:59:24 GMT

Ystyried prynu neu addasu adeilad rhestredig?

Dyma beth rydym yn ei ddweud wrth ein cleientiaid:

Mae rhywbeth arbennig am fyw mewn adeilad rhestredig. Nid perchennog yn unig ydych chi, ond ceidwad, yn gofalu am ddarn o hanes ar gyfer y rhai sy’n dod ar eich ôl. Mae hynny’n beth braf, ond mae hefyd yn dod â lefel o gyfrifoldeb nad yw tŷ modern yn ei olygu. Mae addasiadau yn gwbl bosibl, ond mae angen eu hystyried yn ofalus, ac mae ambell fagl ar hyd y ffordd i’r rhai nad ydynt yn gyfarwydd â’r broses.

Rydym yn gweithio gydag adeiladau rhestredig a hanesyddol ar draws Ynys Môn, Gwynedd ac Eryri, ac rydym yn cael ein hunain yn rhoi’r un cyngor dro ar ôl tro. Felly dyma fo, i gyd mewn un lle.

Tŷ Celf a Chrefft rhestredig ar ôl gwaith atgyweirio gofalus ac estyniad. Cyntedd derw newydd, ffenestri wedi’u hatgyweirio, a chymeriad gwreiddiol y tŷ wedi’i gadw’n gyfan.

Beth mae rhestru yn ei olygu mewn gwirionedd

Adeilad rhestredig yw un sydd wedi’i roi ar y rhestr genedlaethol o adeiladau o ddiddordeb pensaernïol neu hanesyddol arbennig. Mae rhestru yn diogelu cymeriad yr adeilad, sy’n golygu y gall fod angen cymeradwyaeth ar wahân o’r enw Caniatâd Adeilad Rhestredig ar gyfer addasiadau, estyniadau a dymchwel, yn ogystal ag unrhyw ganiatâd cynllunio.

Y camsyniad mwyaf a welwn yw bod rhestru ond yn cynnwys y tu allan. Mae bron bob amser yn cynnwys yr adeilad cyfan, y tu mewn a’r tu allan, ynghyd ag unrhyw beth sydd ynghlwm wrtho (hyd yn oed ychwanegiadau diweddarach) ac yn aml strwythurau eraill yn y tir megis adeiladau allanol, waliau terfyn, giatiau a nodweddion gardd.

Nid yw hyn yn eich rhwystro rhag gwneud newidiadau. Mae’n golygu bod angen ystyried y newidiadau’n briodol a, lle bo angen, eu cymeradwyo cyn i’r gwaith ddechrau.

Prynu adeilad rhestredig: cael y bobl iawn o’ch cwmpas

Os ydych yn prynu, y buddsoddiad gorau y gallwch ei wneud yw mewn cynghorwyr sy’n adnabod adeiladau rhestredig. Mae hynny’n golygu cyfreithiwr sy’n delio â nhw’n rheolaidd, syrfëwr sy’n deall sut mae hen adeiladau’n gweithio, a phensaer neu arbenigwr cadwraeth a all ddweud wrthych yn gynnar beth sy’n realistig.

Mae’r rheswm yn syml: addasiadau heb ganiatâd. Gall gwneud gwaith ar adeilad rhestredig heb ganiatâd fod yn drosedd, ac nid yw’r atebolrwydd hwnnw’n diflannu pan fydd yr adeilad yn newid dwylo. Os gosododd perchennog blaenorol ffenestr uPVC, tynnu cist simnai neu adeiladu porth heb ganiatâd, gallwch chi etifeddu’r broblem, a gall yr awdurdod lleol fynnu bod yr adeilad yn cael ei adfer i’w gyflwr blaenorol. Gall hynny fod yn ddrud ac yn araf. Gofynnwch i’ch cyfreithiwr ymchwilio’n fanwl i hanes yr eiddo a chadarnhau bod estyniadau ac addasiadau blaenorol wedi’u cymeradwyo’n briodol.

Gall ffotograffau hanesyddol fel hwn o Coflein ddweud llawer wrthych am sut mae adeilad wedi newid. Delwedd: RCAHMW/Coflein.

Mae syrfëwr arbenigol yn bwysig am yr un rheswm. Mae adeiladau traddodiadol wedi’u hadeiladu’n wahanol iawn i rai modern, a gall syrfëwr nad yw’n deall hynny godi bwganod di-sail, neu fethu’r problemau go iawn. Lleithder yw’r enghraifft glasurol: mae waliau cerrig solet a morter calch wedi’u cynllunio i anadlu, a gall “ateb” modern fel cwrs atal lleithder wedi’i chwistrellu neu rendr sment wneud pethau’n waeth yn hytrach nag yn well.

Cofiwch hyn gyda benthycwyr morgais hefyd. Weithiau byddant yn gofyn am waith i’w wneud cyn rhyddhau arian, ac nid yw eu hargymhellion safonol bob amser yn addas ar gyfer hen adeilad. Cewch ail farn gan rywun sy’n deall adeiladwaith hanesyddol cyn ymrwymo.

Yn olaf, yswiriant. Mae ailadeiladu neu atgyweirio adeilad rhestredig yn aml yn golygu deunyddiau traddodiadol, crefftwyr arbenigol a chymeradwyaeth gan y tîm cadwraeth, ac mae hyn i gyd yn costio mwy nag atgyweiriad modern tebyg am debyg. Gall polisi a ddewisir ar sail pris yn unig eich gadael wedi’ch tanyswirio’n ddifrifol. Gwnewch yn siŵr bod eich polisi yn adlewyrchu gwir gost adfer gyda dulliau traddodiadol ac yn ystyried unrhyw broblemau hysbys gyda’r adeilad.

Estyn neu addasu: dechreuwch yn gynnar, a dechreuwch gyda’r adeilad

Os ydych yn bwriadu estyn neu addasu adeilad rhestredig, siaradwch â swyddog cadwraeth yr awdurdod cynllunio lleol yn gynnar. Eu gwaith nhw yw diogelu’r hyn sy’n arbennig am yr adeilad tra’n cydnabod bod angen cartrefi ar bobl sy’n gweithio ar gyfer bywyd modern. Mae’r rhan fwyaf o awdurdodau bellach yn gofyn i hyn ddigwydd drwy ymholiad cyn-ymgeisio, a pho fwyaf o ymchwil cefndir y gallwch ddod ag ef i’r sgwrs honno, gorau oll y bydd yn mynd fel arfer.

Mae pob cais yn cael ei farnu ar ei rinweddau ei hun. Nid oes rheol bendant sy’n dweud bod yn rhaid i estyniad gyd-fynd â’r gwreiddiol, na’i fod yn amlwg yn fodern. Weithiau deunyddiau a manylion sy’n cyd-fynd yw’r ateb cywir. Weithiau mae ychwanegiad amlwg gyfoes, sy’n onest am fod yn newydd, yn eistedd yn well yn erbyn yr hen adeiladwaith. Mae’n dibynnu ar yr adeilad a’i leoliad.

Mae cyswllt gwydrog cyfoes yn gadael i’r wal gerrig wreiddiol barhau’n ganolbwynt. Gall gwaith newydd, sy’n amlwg yn fodern, gydweddu’n gytûn iawn â strwythur hanesyddol yr adeilad.

Yr allwedd yw deall beth sy’n gwneud eich adeilad yn arwyddocâol cyn i chi ddechrau dylunio. Yn ymarferol mae hynny’n golygu gwneud eich gwaith cartref: cael copi o’r disgrifiad rhestru gan Cadw , edrych ar fapiau hanesyddol yr Arolwg Ordnans a mapiau degwm , gwirio cofnodion Coflein a’r Comisiwn Brenhinol , ac adolygu unrhyw ganiatadau cynllunio blaenorol. O hynny, rydym yn adeiladu darlun o hanes yr adeilad a’i nodweddion pwysicaf, ac yn llunio’r cynigion o’u cwmpas. Gall mân addasiadau a wneir yn gynnar, megis gosod agoriad newydd mewn wal ddiweddarach yn hytrach nag un wreiddiol, yn aml wneud y gwahaniaeth rhwng cymeradwyaeth a gwrthodiad, heb golli’r hyn rydych yn ceisio’i gyflawni.

Asesiad o’r Effaith ar Dreftadaeth, mewn iaith syml

Mae’n rhaid i unrhyw gais am Ganiatâd Adeilad Rhestredig yng Nghymru gael Datganiad o’r Effaith ar Dreftadaeth gydag ef. Mae’n swnio’n frawychus, ond mewn gwirionedd cofnod ysgrifenedig o broses feddwl synhwyrol ydyw, a nodir gan Cadw yn ei ganllaw Asesiad o’r Effaith ar Dreftadaeth yng Nghymru .

Mae’r broses yn gofyn pum cwestiwn. Beth ydych chi’n ceisio’i gyflawni? Beth sy’n gwneud yr adeilad yn arbennig? Beth yn union ydych chi’n bwriadu ei newid? Sut bydd y newidiadau hynny’n effeithio ar yr hyn sy’n arbennig? Ac a oes ffordd well o gyrraedd yr un canlyniad?

Mae gan y rhan fwyaf o brosiectau gymysgedd o effeithiau. Mae rhai’n gadarnhaol, megis atgyweirio difrod, tynnu ychwanegiadau diweddarach anghydnaws neu ddod ag adeilad gwag yn ôl i ddefnydd. Mae rhai’n niwtral, lle mae newid wedi’i ddylunio’n ofalus neu wedi’i leoli mewn rhan lai sensitif o’r adeilad. Ac mae rhai’n negyddol, lle collir adeiladwaith gwreiddiol neu rannau allweddol o’r dyluniad. Mae’r awdurdod cynllunio yn pwyso a mesur y rhain, ac os yw’r niwed yn rhy fawr heb fawr ddim i’w gydbwyso, gall y cais gael ei wrthod. Ein rôl ni yw cael y cydbwysedd hwnnw’n iawn cyn iddo gyrraedd y sawl sy’n gwneud y penderfyniad.

Dylai maint yr asesiad fod yn gymesur: mae angen llawer llai o waith ar gyfer newid bach i fwthyn cymedrol nag ar gyfer estyniad mawr i dŷ gradd II*.

Strwythur llawr derw newydd mewn bwthyn carreg. Atgyweiriadau gan ddefnyddio deunyddiau traddodiadol a fydd yn para am gan mlynedd arall.

Gair am leithder, inswleiddio a hen waliau

Lleithder a phydredd pren yw’r ddau beth sydd fwyaf tebygol o achosi difrod go iawn mewn adeilad hŷn, a chyda biliau ynni fel y maent, mae mwy o berchnogion hefyd yn ystyried inswleiddio. Mae angen gofal gyda’r ddau. Mae adeiladau traddodiadol yn rheoli lleithder drwy adael iddo symud drwy’r adeiladwaith ac anweddu. Os caiff ei ddal y tu ôl i inswleiddio anathraidd, rendr sment neu bilenni plastig, gallwch orffen gyda phydredd yn y coed a halwynau yn y plastr.

Yr ateb fel arfer yw deunyddiau anadlu, awyru da ac atgyweiriadau sy’n gweddu i oedran ac adeiladwaith yr adeilad. Mae Cadw, SPAB a Historic England i gyd yn cyhoeddi canllawiau rhagorol am ddim ar hyn, a bydd syrfëwr neu bensaer profiadol gydag adeiladau hanesyddol yn gwybod sut i’w rhoi ar waith.

Inswleiddio to traddodiadol rhwng ac uwchben y trawstiau, gan gadw’r strwythur hanesyddol wedi’i awyru ac yn weladwy.

Sut y gallwn ni helpu?

Rydym yn hapus i drafod adeilad rhestredig ar unrhyw gam, boed yn edrych ar eiddo, yn meddwl tybed beth sy’n bosibl, neu’n barod i wneud cais. Gallwn baratoi’r ymchwil a’r Datganiad o’r Effaith ar Dreftadaeth, dylunio cynigion sy’n parchu’r adeilad, a gweithio gyda’r swyddog cadwraeth i gael canlyniad sy’n gweithio i chi.

Cyntedd derw newydd yn cymryd siâp yn ystod gwaith atgyweirio tŷ pebbledash rhestredig (chwith), a’r estyniad wedi’i gwblhau (dde).

Dolenni defnyddiol

Os hoffech ddarllen ymhellach, dyma’r ffynonellau rydym yn cyfeirio cleientiaid atynt amlaf. Mae Egwyddorion Cadwraeth Cadw a’i ganllaw Asesiad o’r Effaith ar Dreftadaeth yng Nghymru yn egluro sut mae’r system yn gweithio. Mae chwiliad Cof Cymru yn eich galluogi i ddod o hyd i restriad eich adeilad, tra bo mapiau hanesyddol yr Arolwg Ordnans yn Llyfrgell Genedlaethol yr Alban , mapiau degwm Cymru , Coflein a’r C omisiwn Brenhinol (CBHC) yn llefydd gorau i ymchwilio i’w hanes.

Gellir gwirio caniatadau cynllunio blaenorol drwy byrth cynllunio Ynys Môn , Gwynedd a Pharc Cenedlaethol Eryri .

Ar gyfer lleithder ac inswleiddio, gweler canllaw Cadw ar ymchwilio i leithder mewn adeiladau traddodiadol , taflen Control of Dampness SPAB, cyngor Historic England ar leithder mewn adeiladau hanesyddol a chanllaw’r STBA ar ddeunyddiau inswleiddio mewn adeiladwaith traddodiadol .

Mae Cadw hefyd yn cyhoeddi llyfrynnau defnyddiol ar ynni adnewyddadwy ac adeiladau hanesyddol , anheddau gwledig bach yng Nghymru ac addasu adeiladau fferm hanesyddol . Mae’r SPAB , yr IHBC a Chanolfan Tywi hefyd yn werth eu gweld.

Owning a Listed Building

Wed, 16 Sep 2026 09:20:06 GMT

Thinking of buying or altering a listed building?

Here's what we tell out clients:

There’s something special about living in a listed building. You’re not just an owner, you’re a custodian, looking after a piece of history for the people who come after you. That’s a lovely thing, but it also brings a level of responsibility that a modern house simply doesn’t. Alterations are perfectly possible, but they need to be thought through carefully, and there are a few traps for the unwary along the way.

We work with listed and historic buildings across Anglesey, Gwynedd and Eryri, and we find ourselves giving the same advice again and again. So here it is, in one place.

A listed Arts and Crafts house after careful repair and extension. New oak porch, repaired windows and original character intact.

What listing actually means

A listed building is one that has been placed on the national list of buildings of special architectural or historic interest. Listing protects the building’s character, which means that alterations, extensions and demolition may need a separate approval called Listed Building Consent, on top of any planning permission.

The biggest misconception we come across is that listing only covers the outside. It almost always covers the whole building, inside and out, along with anything attached to it (even later additions) and often other structures in the grounds such as outbuildings, boundary walls, gates and garden features.

None of this stops you making changes. It just means the changes need to be considered properly and, where necessary, approved before the work starts.

Buying a listed building: get the right people around you

If you’re buying, the single best investment you can make is in advisers who know listed buildings. That means a solicitor who deals with them regularly, a surveyor who understands how old buildings work, and an architect or conservation specialist who can tell you early on what’s realistic.

The reason is simple: unauthorised alterations. Carrying out work to a listed building without consent can be a criminal offence, and that liability doesn’t disappear when the building changes hands. If a previous owner put in a uPVC window, took out a chimney breast or built a porch without consent, you can inherit the problem, and the local authority can require the building to be put back as it was. That can be expensive and slow. Ask your solicitor to dig into the property’s history and confirm that past extensions and alterations were properly approved.

Historic photographs like this one from Coflein can tell you a lot about how a building has changed. Image: RCAHMW/Coflein.

A specialist surveyor matters for the same reason. Traditional buildings are constructed very differently from modern ones, and a surveyor who doesn’t understand that can raise false alarms, or miss the real ones. Damp is the classic example: solid stone walls and lime mortar are designed to breathe, and a modern “fix” like an injected damp-proof course or a cement render can make things worse rather than better.

Bear this in mind with mortgage lenders too. They sometimes ask for work to be done before releasing funds, and their standard recommendations aren’t always right for an old building. Get a second opinion from someone who understands historic construction before you commit.

Finally, insurance. Rebuilding or repairing a listed building often means traditional materials, specialist craftspeople and sign-off from the conservation team, all of which costs more than a like-for-like modern repair. A policy chosen on price alone can leave you badly underinsured. Make sure yours reflects the true cost of reinstatement with traditional methods and takes account of any known issues with the building.

Extending or altering: start early, and start with the building

If you’re planning to extend or alter a listed building, talk to the local planning authority’s conservation officer at an early stage. Their job is to protect what’s special about the building while recognising that people need homes that work for modern life. Most authorities now ask for this to happen through a pre-application enquiry, and the more background research you can bring to that conversation, the better it tends to go.

Every application is judged on its own merits. There’s no fixed rule that says an extension must match the original, or that it must be obviously modern. Sometimes matching materials and detailing are the right answer. Sometimes a clearly contemporary addition, honest about being new, sits better against the old fabric. It depends on the building and its setting.

A contemporary glazed link lets the original stone wall remain the star. New work that is clearly new can sit very comfortable against old fabric.

The key is to understand what makes your building significant before you start designing. In practice that means doing your homework: getting a copy of the listing description from Cadw , looking at Historic Ordnance Survey and tithe maps , checking the Coflein and Royal Commission records, and reviewing any previous planning approvals. From that, we build a picture of the building’s history and its most important features, and we shape the proposals around them. Small adjustments made early, such as putting a new opening in a later wall rather than an original one, can often make the difference between an approval and a refusal, without losing what you’re trying to achieve.

Heritage Impact Assessment, in plain English

Any application for Listed Building Consent in Wales has to be accompanied by a Heritage Impact Statement. It sounds daunting, but it’s really a written record of a sensible thought process, set out by Cadw in its guidance Heritage Impact Assessment in Wales.

The process asks five questions. What are you trying to achieve? What makes the building special? What exactly do you propose to change? How will those changes affect what’s special? And is there a better way of getting to the same result?

Most projects have a mix of effects. Some are positive, such as repairing damage, removing unsympathetic later additions or bringing an empty building back into use. Some are neutral, where change is carefully designed or placed in a less sensitive part of the building. And some are negative, where original fabric or key parts of the design are lost. The planning authority weighs these up, and if the harm is too great with little to balance it, the application may be refused. Our role is to get that balance right before it ever reaches a decision-maker.

The amount of assessment should be proportionate: a small change to a modest cottage needs a much lighter touch than a major extension to a grade II* house.

New oak floor structure in a stone cottage. Repairs using traditional materials that will last another hundred years.

A word on damp, insulation and old walls

Damp and timber decay are the two things most likely to cause real damage in an older building, and with energy bills where they are, more owners are also looking to insulate. Both need care. Traditional buildings manage moisture by letting it move through the fabric and evaporate away. Trap it behind impermeable insulation, cement render or plastic membranes and you can end up with rot in the timbers and salts in the plaster.

The answer is usually breathable materials, good ventilation and repairs that suit the building’s age and construction. Cadw, SPAB and Historic England all publish excellent free guidance on this, and a surveyor or architect experienced in historic buildings will know how to apply it.

Insulating a traditional roof between and over the rafters, keeping the historic structure ventilated and visible.

How we can help?

We’re happy to talk through a listed building at any stage, whether you’re viewing a property, wondering what’s possible, or ready to make an application. We can prepare the research and Heritage Impact Statement, design proposals that respect the building, and work with the conservation officer to get you a result that works.

New oak porch taking shape during (left) the repair of a listed pebbledash house, and the completed extension (right).

Useful links

If you want to do some reading, these are the sources we point clients to most often. Cadw’s Conservation Principles and its Heritage Impact Assessment in Wales guide set out how the system works. The Cof Cymru search lets you find your building’s listing, while the National Library of Scotland’s historic OS maps , the Welsh tithe maps , Coflein and the Royal Commission (RCAHMW ) are the best places to research its history.

Past planning approvals can be checked through the Anglesey , Gwynedd and Eryri National Park planning portals.

For damp and insulation, see Cadw’s guide to investigating moisture in traditional buildings , SPAB’s Control of Dampness leaflet, Historic England’s advice on damp in historic buildings and the STBA’s guidance on insulation materials in traditional construction .

Cadw also publishes helpful booklets on renewable energy and historic buildings , small rural dwellings in Wales and converting historic farm buildings. The SPAB , the IHBC and the Tywi Centre are all worth a look too.