Perchennog o adeiladau rhestredig

Ystyried prynu neu addasu adeilad rhestredig? 

Dyma beth rydym yn ei ddweud wrth ein cleientiaid:

Mae rhywbeth arbennig am fyw mewn adeilad rhestredig. Nid perchennog yn unig ydych chi, ond ceidwad, yn gofalu am ddarn o hanes ar gyfer y rhai sy’n dod ar eich ôl. Mae hynny’n beth braf, ond mae hefyd yn dod â lefel o gyfrifoldeb nad yw tŷ modern yn ei olygu. Mae addasiadau yn gwbl bosibl, ond mae angen eu hystyried yn ofalus, ac mae ambell fagl ar hyd y ffordd i’r rhai nad ydynt yn gyfarwydd â’r broses.

Rydym yn gweithio gydag adeiladau rhestredig a hanesyddol ar draws Ynys Môn, Gwynedd ac Eryri, ac rydym yn cael ein hunain yn rhoi’r un cyngor dro ar ôl tro. Felly dyma fo, i gyd mewn un lle.

Tŷ Celf a Chrefft rhestredig ar ôl gwaith atgyweirio gofalus ac estyniad. Cyntedd derw newydd, ffenestri wedi’u hatgyweirio, a chymeriad gwreiddiol y tŷ wedi’i gadw’n gyfan.

Beth mae rhestru yn ei olygu mewn gwirionedd

Adeilad rhestredig yw un sydd wedi’i roi ar y rhestr genedlaethol o adeiladau o ddiddordeb pensaernïol neu hanesyddol arbennig. Mae rhestru yn diogelu cymeriad yr adeilad, sy’n golygu y gall fod angen cymeradwyaeth ar wahân o’r enw Caniatâd Adeilad Rhestredig ar gyfer addasiadau, estyniadau a dymchwel, yn ogystal ag unrhyw ganiatâd cynllunio.

Y camsyniad mwyaf a welwn yw bod rhestru ond yn cynnwys y tu allan. Mae bron bob amser yn cynnwys yr adeilad cyfan, y tu mewn a’r tu allan, ynghyd ag unrhyw beth sydd ynghlwm wrtho (hyd yn oed ychwanegiadau diweddarach) ac yn aml strwythurau eraill yn y tir megis adeiladau allanol, waliau terfyn, giatiau a nodweddion gardd.

Nid yw hyn yn eich rhwystro rhag gwneud newidiadau. Mae’n golygu bod angen ystyried y newidiadau’n briodol a, lle bo angen, eu cymeradwyo cyn i’r gwaith ddechrau.

Prynu adeilad rhestredig: cael y bobl iawn o’ch cwmpas

Os ydych yn prynu, y buddsoddiad gorau y gallwch ei wneud yw mewn cynghorwyr sy’n adnabod adeiladau rhestredig. Mae hynny’n golygu cyfreithiwr sy’n delio â nhw’n rheolaidd, syrfëwr sy’n deall sut mae hen adeiladau’n gweithio, a phensaer neu arbenigwr cadwraeth a all ddweud wrthych yn gynnar beth sy’n realistig.

Mae’r rheswm yn syml: addasiadau heb ganiatâd. Gall gwneud gwaith ar adeilad rhestredig heb ganiatâd fod yn drosedd, ac nid yw’r atebolrwydd hwnnw’n diflannu pan fydd yr adeilad yn newid dwylo. Os gosododd perchennog blaenorol ffenestr uPVC, tynnu cist simnai neu adeiladu porth heb ganiatâd, gallwch chi etifeddu’r broblem, a gall yr awdurdod lleol fynnu bod yr adeilad yn cael ei adfer i’w gyflwr blaenorol. Gall hynny fod yn ddrud ac yn araf. Gofynnwch i’ch cyfreithiwr ymchwilio’n fanwl i hanes yr eiddo a chadarnhau bod estyniadau ac addasiadau blaenorol wedi’u cymeradwyo’n briodol.



Gall ffotograffau hanesyddol fel hwn o Coflein ddweud llawer wrthych am sut mae adeilad wedi newid. Delwedd: RCAHMW/Coflein.

Mae syrfëwr arbenigol yn bwysig am yr un rheswm. Mae adeiladau traddodiadol wedi’u hadeiladu’n wahanol iawn i rai modern, a gall syrfëwr nad yw’n deall hynny godi bwganod di-sail, neu fethu’r problemau go iawn. Lleithder yw’r enghraifft glasurol: mae waliau cerrig solet a morter calch wedi’u cynllunio i anadlu, a gall “ateb” modern fel cwrs atal lleithder wedi’i chwistrellu neu rendr sment wneud pethau’n waeth yn hytrach nag yn well.

Cofiwch hyn gyda benthycwyr morgais hefyd. Weithiau byddant yn gofyn am waith i’w wneud cyn rhyddhau arian, ac nid yw eu hargymhellion safonol bob amser yn addas ar gyfer hen adeilad. Cewch ail farn gan rywun sy’n deall adeiladwaith hanesyddol cyn ymrwymo.

Yn olaf, yswiriant. Mae ailadeiladu neu atgyweirio adeilad rhestredig yn aml yn golygu deunyddiau traddodiadol, crefftwyr arbenigol a chymeradwyaeth gan y tîm cadwraeth, ac mae hyn i gyd yn costio mwy nag atgyweiriad modern tebyg am debyg. Gall polisi a ddewisir ar sail pris yn unig eich gadael wedi’ch tanyswirio’n ddifrifol. Gwnewch yn siŵr bod eich polisi yn adlewyrchu gwir gost adfer gyda dulliau traddodiadol ac yn ystyried unrhyw broblemau hysbys gyda’r adeilad.

Estyn neu addasu: dechreuwch yn gynnar, a dechreuwch gyda’r adeilad

Os ydych yn bwriadu estyn neu addasu adeilad rhestredig, siaradwch â swyddog cadwraeth yr awdurdod cynllunio lleol yn gynnar. Eu gwaith nhw yw diogelu’r hyn sy’n arbennig am yr adeilad tra’n cydnabod bod angen cartrefi ar bobl sy’n gweithio ar gyfer bywyd modern. Mae’r rhan fwyaf o awdurdodau bellach yn gofyn i hyn ddigwydd drwy ymholiad cyn-ymgeisio, a pho fwyaf o ymchwil cefndir y gallwch ddod ag ef i’r sgwrs honno, gorau oll y bydd yn mynd fel arfer.

Mae pob cais yn cael ei farnu ar ei rinweddau ei hun. Nid oes rheol bendant sy’n dweud bod yn rhaid i estyniad gyd-fynd â’r gwreiddiol, na’i fod yn amlwg yn fodern. Weithiau deunyddiau a manylion sy’n cyd-fynd yw’r ateb cywir. Weithiau mae ychwanegiad amlwg gyfoes, sy’n onest am fod yn newydd, yn eistedd yn well yn erbyn yr hen adeiladwaith. Mae’n dibynnu ar yr adeilad a’i leoliad.

Mae cyswllt gwydrog cyfoes yn gadael i’r wal gerrig wreiddiol barhau’n ganolbwynt. Gall gwaith newydd, sy’n amlwg yn fodern, gydweddu’n gytûn iawn â strwythur hanesyddol yr adeilad.

Yr allwedd yw deall beth sy’n gwneud eich adeilad yn arwyddocâol cyn i chi ddechrau dylunio. Yn ymarferol mae hynny’n golygu gwneud eich gwaith cartref: cael copi o’r disgrifiad rhestru gan Cadw, edrych ar fapiau hanesyddol yr Arolwg Ordnans a mapiau degwm, gwirio cofnodion Coflein a’r Comisiwn Brenhinol, ac adolygu unrhyw ganiatadau cynllunio blaenorol. O hynny, rydym yn adeiladu darlun o hanes yr adeilad a’i nodweddion pwysicaf, ac yn llunio’r cynigion o’u cwmpas. Gall mân addasiadau a wneir yn gynnar, megis gosod agoriad newydd mewn wal ddiweddarach yn hytrach nag un wreiddiol, yn aml wneud y gwahaniaeth rhwng cymeradwyaeth a gwrthodiad, heb golli’r hyn rydych yn ceisio’i gyflawni.

Asesiad o’r Effaith ar Dreftadaeth, mewn iaith syml

Mae’n rhaid i unrhyw gais am Ganiatâd Adeilad Rhestredig yng Nghymru gael Datganiad o’r Effaith ar Dreftadaeth gydag ef. Mae’n swnio’n frawychus, ond mewn gwirionedd cofnod ysgrifenedig o broses feddwl synhwyrol ydyw, a nodir gan Cadw yn ei ganllaw Asesiad o’r Effaith ar Dreftadaeth yng Nghymru.

Mae’r broses yn gofyn pum cwestiwn. Beth ydych chi’n ceisio’i gyflawni? Beth sy’n gwneud yr adeilad yn arbennig? Beth yn union ydych chi’n bwriadu ei newid? Sut bydd y newidiadau hynny’n effeithio ar yr hyn sy’n arbennig? Ac a oes ffordd well o gyrraedd yr un canlyniad?

Mae gan y rhan fwyaf o brosiectau gymysgedd o effeithiau. Mae rhai’n gadarnhaol, megis atgyweirio difrod, tynnu ychwanegiadau diweddarach anghydnaws neu ddod ag adeilad gwag yn ôl i ddefnydd. Mae rhai’n niwtral, lle mae newid wedi’i ddylunio’n ofalus neu wedi’i leoli mewn rhan lai sensitif o’r adeilad. Ac mae rhai’n negyddol, lle collir adeiladwaith gwreiddiol neu rannau allweddol o’r dyluniad. Mae’r awdurdod cynllunio yn pwyso a mesur y rhain, ac os yw’r niwed yn rhy fawr heb fawr ddim i’w gydbwyso, gall y cais gael ei wrthod. Ein rôl ni yw cael y cydbwysedd hwnnw’n iawn cyn iddo gyrraedd y sawl sy’n gwneud y penderfyniad.

Dylai maint yr asesiad fod yn gymesur: mae angen llawer llai o waith ar gyfer newid bach i fwthyn cymedrol nag ar gyfer estyniad mawr i dŷ gradd II*.

Strwythur llawr derw newydd mewn bwthyn carreg. Atgyweiriadau gan ddefnyddio deunyddiau traddodiadol a fydd yn para am gan mlynedd arall.

Gair am leithder, inswleiddio a hen waliau

Lleithder a phydredd pren yw’r ddau beth sydd fwyaf tebygol o achosi difrod go iawn mewn adeilad hŷn, a chyda biliau ynni fel y maent, mae mwy o berchnogion hefyd yn ystyried inswleiddio. Mae angen gofal gyda’r ddau. Mae adeiladau traddodiadol yn rheoli lleithder drwy adael iddo symud drwy’r adeiladwaith ac anweddu. Os caiff ei ddal y tu ôl i inswleiddio anathraidd, rendr sment neu bilenni plastig, gallwch orffen gyda phydredd yn y coed a halwynau yn y plastr.

Yr ateb fel arfer yw deunyddiau anadlu, awyru da ac atgyweiriadau sy’n gweddu i oedran ac adeiladwaith yr adeilad. Mae Cadw, SPAB a Historic England i gyd yn cyhoeddi canllawiau rhagorol am ddim ar hyn, a bydd syrfëwr neu bensaer profiadol gydag adeiladau hanesyddol yn gwybod sut i’w rhoi ar waith.

Inswleiddio to traddodiadol rhwng ac uwchben y trawstiau, gan gadw’r strwythur hanesyddol wedi’i awyru ac yn weladwy.

Sut y gallwn ni helpu?

Rydym yn hapus i drafod adeilad rhestredig ar unrhyw gam, boed yn edrych ar eiddo, yn meddwl tybed beth sy’n bosibl, neu’n barod i wneud cais. Gallwn baratoi’r ymchwil a’r Datganiad o’r Effaith ar Dreftadaeth, dylunio cynigion sy’n parchu’r adeilad, a gweithio gyda’r swyddog cadwraeth i gael canlyniad sy’n gweithio i chi.

Cyntedd derw newydd yn cymryd siâp yn ystod gwaith atgyweirio tŷ pebbledash rhestredig (chwith), a’r estyniad wedi’i gwblhau (dde).

Dolenni defnyddiol

Os hoffech ddarllen ymhellach, dyma’r ffynonellau rydym yn cyfeirio cleientiaid atynt amlaf. Mae Egwyddorion Cadwraeth Cadw a’i ganllaw Asesiad o’r Effaith ar Dreftadaeth yng Nghymru yn egluro sut mae’r system yn gweithio. Mae chwiliad Cof Cymru yn eich galluogi i ddod o hyd i restriad eich adeilad, tra bo mapiau hanesyddol yr Arolwg Ordnans yn Llyfrgell Genedlaethol yr Alban, mapiau degwm Cymru, Coflein a’r Comisiwn Brenhinol (CBHC) yn llefydd gorau i ymchwilio i’w hanes.

Gellir gwirio caniatadau cynllunio blaenorol drwy byrth cynllunio Ynys Môn, Gwynedd a Pharc Cenedlaethol Eryri.

Ar gyfer lleithder ac inswleiddio, gweler canllaw Cadw ar ymchwilio i leithder mewn adeiladau traddodiadol, taflen Control of Dampness SPAB, cyngor Historic England ar leithder mewn adeiladau hanesyddol a chanllaw’r STBA ar ddeunyddiau inswleiddio mewn adeiladwaith traddodiadol.

Mae Cadw hefyd yn cyhoeddi llyfrynnau defnyddiol ar ynni adnewyddadwy ac adeiladau hanesyddol, anheddau gwledig bach yng Nghymru ac addasu adeiladau fferm hanesyddol. Mae’r SPAB, yr IHBC a Chanolfan Tywi hefyd yn werth eu gweld.